La subdivisión de predios es el proceso legal mediante el cual un terreno, ya sea urbano o rural, se divide en dos o más lotes independientes, cumpliendo con los lineamientos del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y la normativa urbanística vigente en cada municipio de Colombia.
Este trámite debe realizarse ante la Secretaría de Planeación Municipal o Distrital, y es obligatorio para:
Venta legal de porciones de terreno
Desenglobe catastral y registral
Desarrollo de proyectos inmobiliarios
Sucesiones o divisiones patrimoniales
Regularización de mejoras o construcciones existentes
Aplicable en áreas dentro del perímetro urbano, con servicios públicos disponibles y uso del suelo autorizado para vivienda, comercio, etc.
Requiere cumplir con:
Frente mínimo, área mínima y normas de retranqueo
Acceso vehicular y peatonal
Alineamientos viales y normas del POT
Disponibilidad de servicios públicos (certificados)
Se realiza en suelos rurales o de expansión, bajo reglas más restrictivas, enfocadas en la preservación ambiental y uso agrícola o forestal.
Debe cumplir con:
Áreas mínimas rurales (normalmente ≥1 ha o según POT)
Restricciones ambientales, de suelos o de uso
Autorización de la autoridad ambiental si hay rondas, humedales o bosques
No debe generar desarrollos ilegales ni parcelaciones informales
Propietario legal inscrito en el folio de matrícula
Apoderado o sucesor legítimo, si hay herencias en curso
Empresas constructoras o desarrolladores con títulos válidos
Es fundamental que el predio esté al día en impuestos y libre de procesos jurídicos o embargos.
Los documentos varían según el municipio, pero generalmente se exigen:
Radicación de solicitud en Planeación Municipal
Revisión técnica y jurídica del expediente
Concepto técnico (viabilidad o ajustes)
Aprobación mediante resolución administrativa
Protocolización en escritura pública
Inscripción catastral y registral
Asignación de nomenclatura predial y CHIP (si aplica)
Depende del municipio, pero en promedio:
Urbano: 30 a 60 días hábiles
Rural: 60 a 90 días hábiles (puede requerir concepto ambiental adicional)
Un proyecto bien sustentado y acompañado técnicamente acelera el proceso y evita rechazos por errores formales.
Permite registrar cada lote en la Oficina de Registro
Habilita la venta legal e individual de predios
Evita sanciones urbanísticas y bloqueos en notaría
Garantiza el acceso a servicios públicos de manera formal
Es requisito obligatorio para solicitar licencias de construcción
No sin autorización del acreedor. Debe estar libre o contar con aval del banco.
No sin autorización del acreedor. Debe estar libre o contar con aval del banco.
Depende. Puede exigirse legalización previa o incluirla en el trámite.
